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El contrato de compraventa

El contrato de compraventa es un contrato bilateral a través del cual una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada, en este caso una vivienda, y la otra (compradora) a pagar por ella un precio, ya sea en dinero o signo que lo represente. Los elementos esenciales de este contrato son:

• Consentimiento de las partes: El contrato se perfecciona y es obligatorio desde que las partes consienten en el precio y objeto del contrato, con independencia de que la vivienda no haya sido aún entregada.

• Objeto: es decir, la vivienda que se va a comprar.

• Precio: a.
  Consistirá en dinero. No obstante, el precio podrá consistir parte en dinero y parte en otra cosa. Si no consta intención expresa, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario. b.Determinado. Es decir, debe tener un precio cierto.

IMPORTANTE: En aquellos casos en los que el precio de la venta se determine parte en dinero y parte en especie, se entenderá que es una permuta si el valor de la cosa dada es superior al valor del dinero.  

¿Quién puede comprar y vender?

Para la validez y eficacia del contrato de compraventa las partes tienen que tener capacidad para contratar y no estar afectados por ninguna prohibición de disponer. En cuanto a la capacidad, se presume que son capaces todas las personas mayores de edad. Los menores de edad podrán vender y comprar viviendas cuando.

a. Se encuentren emancipados y un juez les haya concedido el beneficio de mayor edad, siempre y cuando cuenten con el consentimiento de sus padres o tutor.

b. Se encuentre casado con un mayor de edad y cuente con el consentimiento de éste para vender bienes comunes del matrimonio. Las prohibiciones de comprar tratan de impedir que una determinada persona pueda obtener beneficios de las condiciones de compra de determinados bienes, como por ejemplo los empleados públicos respecto a bienes del Estado o municipios de cuya administración están encargados, los mandatarios respecto de los que administran, etcétera. Por su parte, las prohibiciones de disponer suponen una limitación al derecho de propiedad y son temporales, y se clasifican como prohibiciones legales (prohibiciones de disponer en transmisiones de vivienda protegida), judiciales y administrativas (tienen su origen en una resolución judicial o administrativa y su eficacia depende de su anotación preventiva en el Registro) y voluntarias (disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, etcétera).

IMPORTANTE

• Los menores no emancipados no tienen capacidad, no pudiendo sus padres actuar en su nombre salvo por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa autorización del juez.

• Los actos de compra o venta realizados sin la correspondiente autorización judicial, se consideran nulos.  

• Son causas de incapacitación las enfermedades o deficiencias físicas o psí- quicas persistentes que impiden a la persona gobernarse por sí misma. La incapacidad tendrá que ser declarada por sentencia judicial.  

• Hay limitaciones a la facultad de comprar y vender que tienen su causa en el matrimonio, como son la disposición de la vivienda conyugal y la compra y enajenación de los bienes gananciales. En el caso de la vivienda conyugal, con independencia del régimen matrimonial aplicable, se requiere el consentimiento de ambos cónyuges.